凡具有开发经营资格,经批准在西安市城市规划区内国有土地上进行商品房开发建设,并准入市场销售的商品住房和非住宅房屋的房地产开发建设经营企业,其销售价格须进行备案……

为加强商品房价格监管，西安市物价局已于11月7日下发了《西安市物价局关于实行商品房销售价格备案制度的通知》和《西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知》,要求从今年12月1日起商品房销售价格实行备案制度和“一价清”。两个通知“锁定”西安市民普遍关心的“五大”核心问题：

核心一：

商品房销售价格实行备案

12月1日起，西安将实行商品房销售价格备案制度。通知要求，凡具有开发经营资格，经批准在西安市城市规划区内国有土地上进行商品房开发建设，并准入市场销售的商品住房和非住宅房屋的房地产开发建设经营企业，其销售价格须进行备案。商品住房和非住宅房屋销售价格实行市场调节价，备案的销售价格由房地产开发建设经营企业根据开发建设成本和市场供求状况制定。西安市物价局核实房地产开发建设经营企业填报项目销售价格资料信息后，在西安价格信息网进行公示，由西安市物价监督检查局监制项目销售价格明码标价牌，并依此为据办理《商品房预售许可证》。

核心二：

商品房销售价格要“一价清”

据了解，商品房销售价格“一价清”是指房地产开发经营企业根据商品房开发建设成本费用、市场供求状况，在自主确定商品房销售价格的基础上，将与商品房开发建设过程中相关的各项基础配套工程设施建设费用、代收代缴费用等一次性计入商品房销售价格。房地产开发经营企业不得在商品房销售价格之外收任何费用，或委托物业企业在交房时收取与商品房工程建设相关的价外费用。

核心三：

车库销售先分清所有权归属

对于业主关注的车位销售价格，通知要求，住宅建筑规划区内，规划用于停放汽车的车库(车位)价格由开发经营企业自主制定。凡未列入公摊面积，未列入住房建安成本计入商品房销售价格的车库 (车位)，开发经营企业可以单独对外销售或出租；已列入公摊面积或费用已计入销售价格的车库(车位)，其所有权和使用权归全体业主；按规定已将人防工程建设费用列入住房建安成本，计入商品房销售价格的车库(车位)，开发经营企业不得对外销售或出租，其使用权归全体业主。

核心四：

服务性收费不得强行收取

此外，新规定还对商品房交易中经营服务性收费进行了规范，凡接受委托，面向部分购房者提供专门服务的经营服务性收费，开发企业不得计入商品房销售价格。房地产开发经营企业未经购房人同意，委托中介机构代理销售、代办房屋所有权登记的代理买卖费用、代办费用，委托测绘机构进行房产测绘费用，均应按“自愿有偿，委托人付费”的原则，谁委托，谁付费。房地产开发经营企业不得强行转嫁给购房人。

核心五：

公示销售价目表接受监督

商品房销售也须做到明码标价，房地产开发经营企业必须严格执行陕西省物价局《关于住房销售价格实行明码标价制度的通知》和西安市物价局、西安市工商行政管理局《关于印发〈西安市规范商品房销售价格行为暂行规定〉的通知》的有关规定，做好销售价格“一价清”的明码标价工作，在销售处醒目位置公示西安市价格监督检查局统一监制的价目表，自觉接受购房人的监督。

房价备案能否驯服房价

根据西安市物价局推出“房价备案”制度的宗旨：为规范西安市商品房销售价格行为，提高商品房销售价格透明度、维护房地产市场价格秩序，保障交易双方的合法权益，促进西安市房地产市场健康发展。那么，为何要推出“房价备案”制度？房地产业界和普通市民如何看待这一措施？专家对这一措施又做如何评价？本期，记者专访了房地产业界人士、市民和有关专家。

业界 要想有效监管房价有点难

针对西安将实行“房价备案”制度的相关问题，记者近日采访了西安某知名地产策划销售代理机构的负责人。该负责人表示：西安市物价局下发这两个通知的宗旨是好的，其目的就是为了平抑西安房价，规范整个房地产市场的销售秩序，营造一个良好、和谐的市场氛围。但在实际过程中，要想从根本上抑制房价快速上涨确有难度。比如：土地成本在上涨、城市建设综合配套费在上涨，其他如钢材、水泥等生产资料都在迅猛上涨，而随着开发成本的整体增加，在开房商相应比例之开发利润不可能剥夺的情况下，房价就必然会居高不下，甚至会节节攀升。在此，暂且不论物价部门推出“房价备案”制度符不符合“房地产市场随行就市”的市场规律，单就西安数百个在售房地产项目在备案之后，要想进行价格监管其困难可想而知。因为，这种备案也只是备案一个房屋销售均价而已。事实上，“均价”对老百姓购房并无太大指导意义，很有可能在你实际购房过程中所购买的房子都超过了这个所谓的均价。更何况有些项目价格体系极其复杂，如：一栋一价、一层一价甚至一套一价的现象比比皆是，有的最低价和最高价竟相差了2000多元。在这种复杂的定价体系中，开发商使个小动作、来个房价微调几乎是轻而易举的事，而要发现就非易事。况且，要对西安这么多项目进行有效监控，恐怕是难上加难。

老百姓 不能从根本上抑制房价上涨

购房者曹先生说，看到这两个“通知”首先让人感觉到的就是兴奋。老百姓盼星星盼月亮终于把“商品房明码标价”这个喜讯给盼来了。“房价”这个神秘的面纱被揭开了，我们老百姓总算可以明明白白地买房了。西安人买房，大部分都是看开发商的楼盘广告，而广告上的销售“起价”和“均价”都是个模糊的概念，都是经过开发商伪装过的，当你真正去买房时，其售价往往高过其所发布的价格。再问其有无其他价格低一点的房子时，售楼员不是声称已经售完就是闪烁其辞。这两个“通知”总算能给房价套上个“紧箍咒”。

刚在西高新某楼盘买过房子的李女士说：“我是今年9月初在西高新看的房，标价是4250元每平方米。当时觉得有熟人可以从开发商那儿要些优惠，就没有及时交订金。可谁曾想，这熟人不在西安。等一个多星期以后回来，该房子每平方米就涨到了4500多元，不到10天整整涨了300多元。费了九牛二虎之力办完了优惠，每平方米还合4400多元，比最初看房时还贵1000多，真是心里有苦说不出。现在如果实行房价备案之后，开发商想随便涨价恐怕就不那么容易了。”

但在采访过程中，也有部分购房者提出了自己的担忧。他们认为：实行房价备案固然是一件好事，可备案只是备案房屋销售均价，其有效性可能要打折扣。首先，这种备案根本不可能精确到栋、层、套。如此一来，开发商依然有空子可钻，随便微调房价也是很容易的事；其次，房价备案后，并不是一锤定音永不调整，仍然还可以申请变更和上调。如此这般，房价备案很可能有其形而无其实———该涨的照样涨，仍然不能从根本上抑制房价上涨速度和缓解老百姓的购房压力。此外，关于小区的车库（车位），这更是一本糊涂账。有些开发商是将这部分成本纳入了房价当中的，按理说所有权和使用权归全体业主，可实际上哪个开发商会承认这车库（车位）是纳入了房价当中的？事实情况是： 开发商又将车库（车位）卖和租了出去。既然关于小区的车库（车位）的所有权都无力分割清楚，物价局的关于规范车库（车位）销售价格管理是不是就无法兑现了。这个问题值得探讨。

专家 利于政府和消费者实现知情权

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示：西安市实行商品房价格备案制度，对政府而言，主要有利于政府对房价的监管。首先，有利于房管部门了解房价走势，掌握最新的房价情况；其次，有利于国家对房地产行业的宏观调控，也利于实现政府的知情权，更容易规范房价；对老百姓来说，就是切实做到了“明码标价”，让消费者在购房中明明白白消费。房地产开发商在办理预售许可证的同时，就已经对房子有了预价，在物价部门备案以后，开发商在销售过程中就有了约束，不能随便涨价；对房地产开发商来说，无论是对房产价格的确定，还是了解市场的需求，都有很大的帮助。而且不能随便规定商品房的销售价格，欺诈消费者，让消费者有知情权。此外，开发商制定房价，如何卖房实现利润，是企业的事，但政府对销售的结果有监管的权利，及时掌握房地产市场运行情况也是为了更好的引导房地产市场规范发展。此举对目前房地产市场存在的不规范的价格行为将有一定的监督制约作用。

本报记者 冯书文 文远东 实习记者 黄翠 蒋莹

西安房价缘何还在涨

今年以来，国家重拳出击调控房地产市场，从第二套住房首付提高至四成、利息税数次上调以及各方热议即将出台的物业税，无不显示出有关部门对房地产业的重视程度以及控制房产行业过热的决心。很多一线城市如上海、深圳的房价在政策调控下已经开始下跌。但在这样的背景下，西安楼市似乎并未受到影响，房价是一升再升，购房热度也是激情未减，开发商有房不愁卖，更有甚者部分楼盘还出现了空前的排队抢房现象。

房价节节上升 市民热情不减

今年西安楼市与往年最大的不同点是：各楼盘销售速度出奇的快。还未等到开发商大肆炒作宣传时，其楼盘就认购、销售过半。无论是高新、曲江，还是北城，稍微知名一点的楼盘，其开盘(一期)不到半年就销售过大半或宣布告罄。如曲江某知名楼盘，售价已是5000元以上，可开盘不到几月，一期就已经无房可卖了。再有浐灞某楼盘，排队抢房都抢不到手。市民的购房热情几乎是空前的高涨。

市民抢房，并非是抢便宜房，而恰恰是抢在上涨的当口。据了解，西高新大多楼盘的均价在4400-4700/平方米左右，可北郊部分楼盘已至4900元以上，大有赶超西高新之势。但是涨势似乎并未吓退购房者的脚步。

正准备购房的郑先生说，今年下半年以来，自己跑了好几个楼盘想挑选一套中意的新房，然而意外的是，许多楼盘都称没有房子，即使在卖的房子，价格也是一飞冲天。比如东郊某楼盘，一期的房价为2800/平方米，几个月后二期开盘，价格直接飚升至3700元/平方米，着实让人大跌眼镜。

房价涨势不减 个中原因有三

一业内人士分析，西安今年房价之所以涨势不减，其主要原因有三：一、外埠高品质、高价位楼盘的大量上市，无形中树立了西安房价新标杆。比如陕北、山西住房高消费一族的大批量涌入西安，就促进了西安高端楼盘的热销；二、高端楼盘的热销让西安一批中高档楼盘嗅到了新的商机：要么迅猛抬高房价；要么捂盘惜售，以待商机。也正由于西安相当一部分楼盘的捂盘，无形中人为造成了市场暂时供需失衡，形成“物以稀为贵”的现象，致使房价上涨，市民热购；三、除上述外，土地成本、城市配套费上涨以及钢材、水泥等生产资料上涨也是导致房价上涨的重要原因之一。当然，西安房价迅猛上涨的原因还有一些其他因素，但这三大因素应是关键中之关键。

专家观点：平稳态势即将来临

有专家表示：就目前来说，提高第二套住房首付比例和提高银行贷款利率，并不会对西安楼市产生很大的影响，西安房价上涨及市民的购房热情也并不会马上得到有效遏制。初步分析，这种现象到明年4、5月份将得到一个缓解。因为，在明年3、4月份西安将有一大批新的楼盘涌向市场，这样一来，必将会对今年捂盘待售的一大批楼盘产生压力，新旧楼盘的交汇，将使明年的西安房价涨势趋于平稳或者说涨幅将逐渐趋于平缓。

本报记者 薛小燕

新政效应发力 二手房交易量大增

纵观2007年的西安二手房市场，很容易发现这样一个现象：前两个季度，西安二手房沿续了上一年发展的态势，走得四平八稳，交易量稳中有升，第三季度和第四季度初，西安二手房市场交易量明显大幅提升。记者从西安市房地产交易中心了解到，今年8—10月西安二手房市场交易面积达30万平方米，而去年同期的交易量仅13.5万平方米，增幅达到122%。

三大因素激活二手楼市

随着西安楼市新建商品房价格的不断攀升、多层住宅的几近绝迹、楼盘开发的日益郊区化，以及西安市政府加快推动二手房市场政策的颁布，西安二手房市场呈现出了前所未有的“热闹”景象，交易量不断刷新。

那么，是什么原因促使人们把购房的眼光投向二手房市场呢？探其主要原因，西安市房地产交易中心私房科申科长给我们这样分析：其一，省、市政府加快办理房产证推动二手房市场政策的利好消息,促动西安二手房发展。今年8月至10月在产权中心办理初始登记的面积达483.21万平方米，比去年同期的213.48万平方米增加了一倍多，而三个月二手房交易面积比上半年多了4.41万平方米。其二，随着新商品房的价格不断走高，二手房业主也对自己物业期望增高。其三，近两年新商品房项目较大幅度放量，新房集中涌入二手房市场抬高了二手房挂牌均价。

随后记者采访了一位业内资深人士，他认为，除了政府出台的各种有利于二手房发展的利好措施外，西安置业者的观念也在悄悄发生变化，同样是住房，二手房在配套设施上远远比新建商品房成熟许多，随买随入住，省时省力不说，还省下了一大笔资金，这一点是人们最为看好的。

二手房交易量将持续上升

对于今后西安二手房市场的发展趋势，21世纪不动产的专家则持比较乐观的态度，他表示，由于二手房在环境设施及物业配套上都相对于一些新开发的楼盘要完善许多，所以许多人在选择房子时，对二手房仍情有独钟，以目前西安二手房发展情况来看，二手房市场前景仍将看好。

从西安房地产信息网的分析报告显示来看，今年的二手房市场普通住宅出现了供销两旺的情况，特别是在一些热点区域，个别二手房的价格还有所上涨，但从总体来看，二手房的交易价格处于一个相对平稳的阶段。从今年前三个季度来看，90平方米以下的中小户型交易比重占到了总体成交量的69.93%，其中70至90平方米房源始终是消费群体的置业首选，与之相匹配的二居室独占鳌头，房屋的总价在20至30万元之间。

记者同时从其他中介公司了解到，今年前三季度西安二手房交易和出租的情况都不错，中小户型是大多数居民的选择。

有专家表示，二手房市场不同于一手房市场，由于其特有性质，再加上政府部门出台的一系列利好政策，加之二手房的保值能力强而居住成本低，根据目前市场的发展态势， 2008年的西安二手房市场将会步入一个新的拐点，二手楼市将会呈现更加稳定、繁荣的局面。

本报记者 田红梅