四川地震，受灾严重的地震涉及面甚广，既有社会层面，又有经济层面，当然对房地产行业的影响不可避免。有观点认为认为地震对房地产业的影响包括宏观经济、房屋质量、房地产市场、房地产企业、房地产金融等等。

　　在我们西安本地，部分房屋也受到了不同程度的损伤，不仅如此，地震造成的冲击波还造成了人们消费心理上的巨大变化，那么，地震给西安房地产行业造成了那些方面的影响？作为行业人士，又如何看待这次影响？焦点网邀请到几位业内人士，共同探讨这一话题。

　　时间：6月5日（星期五）14时

　　地点：焦点房地产网直播室（南门外长安国际B座708室）

　　【主持人】：四川地震，受灾严重的地震涉及面甚广，既有社会层面，又有经济层面，当然对房地产行业的影响不可避免。有观点认为认为地震对房地产业的影响包括宏观经济、房屋质量、房地产市场、房地产企业、房地产金融等等。 在我们西安本地，部分房屋也受到了不同程度的损伤，不仅如此，地震造成的冲击波还造成了人们消费心理上的巨大变化，那么，地震给西安房地产行业造成了那些方面的影响？作为行业人士，又如何看待这次影响？焦点网邀请到几位业内人士，共同探讨这一话题。

　　天下行家 万华园上观苑 邹易彤

　　莲湖中央花园策划经理助理 罗选利

　　建祥置业经理 李连源

　　【主持人】：本起焦点关注的话题是地震对西安房地产产生哪些影响，这个话题我上个礼拜采访了很多专家，写了一到两篇的文章。我当时自己总结了有5点变化，一个是抗震性成为首选的因素，以前是关心地理位置、房屋配套，现在抗震性成了买房的首要因素，买房者希望把抗震性写进合同。第二个自住性的多了，投资性减少。第三中低楼层，高层中的低楼层成为了首选，这跟以前形成了相反的现象，以前买高层的人比较多，现在高层比较难卖，昨天我去了北郊一个楼盘后天要开盘，昨天给我的信息就是，这两天高层推不出去，太低不想卖，只能卖中间楼层。再就是二手房的买卖有一些变化。第三个就是新开盘的一些定价，定价的价格定的比较谨慎了，不像去年或者地震前，价格定的偏高，比我们预想的要偏高，现在定的比预想的要偏低，比如说某一个楼盘，周围的楼盘均价在4800左右，这个楼盘定的价格现在就在4300，定的是比较谨慎的，这是上周我自己观察的市场变化，这几点可能需要各位展开说，我先请李总先谈一下。李总不但是二手房这一块，对新房这一块也有观察，你谈一下地震对房地产市场的影响。

　　【李连源】：博文你也看了，涉及到地震这个影响，对建筑的影响，我本人虽然从事了很多年这个职业，也没有对抗震引起足够的重视，我人生中通过三次地震，通过三次地震不同的感悟，感觉房屋抗震性能不容忽视。1976年，我12岁经历了一次地震，那时候家里房子是土胚，都是把松木板的板皮弄下来，每一走路都是响的，家里条件不好，发现裂缝的时候，地震已经过去一个月了，一个月都是在防震棚里睡，弄了一个塑料棚子在里面睡，回去以后怎么办？什么都不懂，用布头塞起来了，到了第二年，我13岁的时候，有邻居盖房子，有泥巴了，才去把它捂上。第二次，在这个过程中咱们国家有很多地震，波及到西安的很少，1998年在办公感觉一个推土机过来，我第一时间就跑出来了，大家都喊地震，就跑出来了，在门面很容易出来，那次感觉很厉害，因为从事这个行业，已经注意这个了，几乎没有影响，西安市没有破碎的房子。5月12日还是在办公，地震的时候头晕了，站起来就要摔倒，谈业务的老太太说地震了才跑出来，出来以后感觉没有带相机，我经常写博客，所以就进去拿相机，我2：32就拿相机拍，拍了12张照片，3点就把照片贴到网上了，当时不知道震中在哪里，知道破坏这么大是在两天以后，整个北川完全不能使用，这个时候才引起注意，才发现自己家的墙上也有裂缝。13号早上已经把各个楼盘的消息、照片都贴出来了，当时我就有一个想法，这个地震不剧烈，不会对建筑造成那么大的影响，我就把几个楼盘的问题看了一下，都是错裂，就是没有严格按照建筑的规范装饰，这个建筑的规范不好说，至少表面装饰不规范，楼和楼的伸缩缝要用软连接，赛高国际用磁片封闭了，一错裂裂开是很正常的，经过专家的评审，目前还没有一个楼盘有质量的问题，这一点我感到很欣慰。结果自己专家的建议，把自己的房子的墙也看了，觉得没有问题，都是填充墙的裂缝，这是可以弥补的。

建祥置业经理李连源

　　昨天上海的学者让我看他的博客，我今天早上看了他的两篇博客，虽然在内容上有所分歧，你的房子已经不能用了，你去看一下我的博客，其中有一次把他房子震了一个指头上的缝，物业上给他处理了，他说物业欺骗他，物业的处理是正确的，我同时把我个人的建议反馈给他了。对整个西安的影响，最让我吃惊的一条消息，就是浐灞半岛，浐灞半岛二期楼倒了，现在二期还没有开建，浐灞半岛一期都没有出现磁片脱落的状况，八度设防只要做到了，咱们该肯定的地方，我觉得还应该肯定一下。一手房的市场，虽然地震对卖方应该大了一点，因为我的朋友很多在代理楼盘，他们反馈的信息，都是有所影响，这只能说明在现阶段的影响下，普通的投资者、住房人的正常反映，这对今后不会产生太大的影响，有的专家断言到二、三个月，西安楼市会保持稳步的发展，有很多事情推动着一线的前进，不是说一句话不买，大家就不买了。地震后，买房人的倾向因为地震震醒了，以前大家认为要住高一点，空气好一点，西安的沙尘比较厉害，以前市场上传言，住在12层以上不会受到扬尘的侵害，有人说30层的楼房有一个黄金分割的地方，30层住在20层是比较合适的，从建筑学的角度讲，也是比较合适的，中国人有一个中庸的思想，以前人说中抱，这个地方就在三分之二的地方，人们以前在没有地震因素的情况下，完全是从舒适度和休闲，从自己的角度出发的。通过地震的因素，尤其是这次，选择多层的相对来说是普遍增长，为什么选择多层呢？人们都很直观，很多人不是业内的，他对建筑结构不了解，我就看到这次出问题的都是高层或者超高层，高层一般是11层以上，去年18层以上的楼盘就相对更多，有的地方把18层列入到小高层的范围，超过18层才叫高层，为什么呢？需求增大，只能往上走，选择这样的楼盘少了，选择多层的多了。我问一个客户你了解不了解高层是什么结构，多层是什么结构，框架的机构要比砖混好得多，虽然都是八度设防，但是遇到破坏性的地震，凡是是斜了不倒的都是高层，北川所有多层几乎完全倒了，建筑还有一个不成条文的规定，建筑的标准让建筑人自己说，是200%的防范体系，按这个走了，就已经提高了，八度设防是国家的刚性标准，大多数的建筑可以达到这个以上，我们要呼吁一些买房人，不要看这次多层的反映小，应该理性的买房，还是应该选择结构好的，但是有一些懂得的或者受启发的，既然是框架的好，我就选择高层中的低层，这个是明智的，如果都买低层，高层怎么办？还是要研究西安究竟发生了多少地震，造成了多大破坏，陕西省发生最大的地震在华县，死亡的人数在83万，近代以来西安这么大的地震还没有，这说明一个问题，长安、长安长久平安，说这个话是在有充分科学依据的指导下说的，只是他们不注重科学，是从自己有利的一面说的。在西安所有的建筑都有保障的，可以放开买，如果楼层高，地震的摆幅大这是可以理解的。地震在震中了一些隐患的同时也震出了一些商机，这靠业内把控。

　　【主持人】：罗经理你谈一下，从自己观察的这一块，对西安房地产市场的影响，不单单是表面上、建筑上的影响，这是一块，这一块咱们可以不谈，首先谈一下买房观念的改变，第二个是销售上的变化，比如说现在出了一个产品，你们这个项目只是一块，你接触的项目很多，你观察到哪些变化？

　　【罗选利】：我比较赞同李总的观点，地震的时候我不在西安，在陕北，5月12日我到府谷了，对府谷一刹那有一点影响，这个影响很快体现在陕北的房展会上，我没有想到有这么快的速度，在展会上有陕北的购房群已经问这个问题了，我们的住宅都是高层，有人问汶川发生地震，高层有影响，你们的设防达到八度没有，消费者对这个事件的反映速度和灵敏程度出乎我意料了。电视上一个小时后，已经打出了多少级的地震，当初是7.8级，来陕北参观房展会的人就少多了。我回到西安看到南门CLCSS的广告，我当时在陕北跟同志聊天，我们参会的开发商拿出一套义卖房，可以有炒作的由头。我回到西安看到一些资料，第一点多层和高层中的低楼层更受大家关注了，以前是更多的关注中层，现在低楼层和多层比较关注。郊区的一些住宅，低层住宅和别墅会成为关注点，这些地方空旷一些，在发生地震的时候容易疏散。第四点，是市场理性的回归，从2007年下半年涨幅不是很理性，这个自然灾害会促使市场回归到理性程度，它提供了这样一个契机。第五，消费者在这之前对抗震不是特别关注，视觉更多会关注户型好不好，住着舒适不舒适，这次地震后，对抗震的标准和振动的能力，产生了对高层的逆反心理。第六，投资不动产的抗震风险会加重，我看了一些资料，学者和专家提到，至少会造成紧张得情绪，对投资会造成滞缓。第七个，西安的高层，售楼部的来访量、来电量可以看出来，每天就是3、5组来访量，滞后了购房者的消费行为，从2007年下半年房市已经不是很理性了，很多消费者已经持币观望了，这就更加强了消费者的持币观望的趋势。

莲湖中央花园策划经理助理罗选利

　　【邹易彤】：我是在一线售楼部接触客户比较多一点，我先讲一下地震那天的感受，我这个年龄是第一次接触地震，我当时在谈客户，感觉在晃，我说是不是我紧张，客户说怎么回事，沙盘也在晃，我就站起来，客户在门口停的车这样来回晃，前前后后就是一、两分钟的事情，我感觉地震对我来讲，影响不大，我们家住的是多层的房子，是一楼，包括前些天他们在外面住，我这个人胆子特别大，我说你们去吧，我就在房子里住，我这个人敏感度非常高，所以我觉得我能出去，所以我就在家里住。第二个就是来访的很少，来电很少，我要正面的引导客户，我的客户是做建筑的，他本身从事这个行业，我跟底下的销售员说，李总都说了，地震不晃的房子那才是危险的房子，钢筋是有韧性的，这个房子不晃这个房子就不能住，我们卖的是期房，我们刚打地基，对我们的影响不是很大，我还引用了客户的话，现在买房子不买震过的房子，就买没震的房子，并不是我们贬低人家的房子，不是说震后的房子不好，如果达不到八级，就散了，现在还没有散，说明房子还是好的，我之前学过室内装饰和建筑，我们的庄打的非常密，赛高的房子再不好，不能我们鉴定它不好就不好，客户有误解我们可以原谅他，咱们专业人士要从专业的角度讲，我们现在跟工程部联系，给我们开一次会议，给我们进行一次建筑方面的知识培训。融侨上个月才卖了2套房子，我们还好，卖了19套房子，我们售楼部只有一层，对我们影响不是很大，我们有一个外展场在人人乐，两个销售员就不敢去了，我们的售楼部是一个很鲜明的对比，我们跑出去还开玩笑，销售员给客户带来的影响是非常大的，如果你感觉这是一件事，这就是事。有个客户在我们这交过钱，我们的消费者是新过来的，经验不是特别足，地震后15号过来给我们说房子不考虑要了，他是结婚买房子，我说你们婚期是什么时候，我说你们是不是没有房子就不结婚了，你结婚肯定要买房子，你买我们的不放心的话，别的楼盘也是一样，我就给他讲了框架、剪力墙、砖混的，我都给他分析了，你看到赛高裂了，那是允许的范围内，如果是不允许的话，市政府就把里面的人全部撤出来了，建筑是可以保证人在里面住。咱们也不是天天地震，要买一个我们这样质量好的房子，你可以去比较，我们之前有万华园等，都没有问题，没有大的问题，头发丝小小的裂缝就不算什么，影响西安市的房子都有影响，就看影响的大小。最后我给客户说，你如果心里有这个顾虑，我们可以把钱给你退了，你们考虑一下，要退的话我们给你退，最后客户再三考虑，没有退。现在销售员不仅仅给客户介绍地理位置等，要用三分之一的时间给客户讲房屋的质量，我们要求销售员不能敌对别人，我们周围有很多楼盘，我们都非常友好的。

天下行家代理机构邹易彤

　　【主持人】：你说的卖的19套房子。

　　【邹易彤】：现在只有3个证。我们4月份卖了32套。

　　【罗选利】：卖的非常不错，在这样冷清的情况下，卖的这样非常好。

　　【邹易彤】：4月份我们是经济开发区卖的第二位。

　　【李连源】：未央区5、6年前，就有未央就是投资未来。

　　【主持人】：19套房子，比如说从面积上，从楼层上，从其他的因素上，跟原来有哪些变化？

　　【邹易彤】：肯定有变化。我们现在是7栋楼，1、3、4、7号楼全部打开卖，之前15层卖的非常好，地震之前也是这样的，之后把这几栋楼都打开卖，也有客户提到这个问题，按理说，5月份要比4月份的广告投放量要多，销售要多，在西安市场我们占的优势大一点，但是是有影响的，客户选择也多少有一些影响，因为我们是期房，期房更多的是说服客户，这方面我感觉对我们楼盘影响不大，我们现在有板式的，有12、17、18层的。

　　【主持人】：选择低楼层多一点，其他方面有什么变化吗？

　　【邹易彤】：其他方面我感觉影响不是很大。

　　【主持人】：主要是选择低楼层多一点，其他方面的变化不明显？

　　【邹易彤】：客户更注重质量了。

　　【主持人】：买房子关注质量会多一些？

　　【邹易彤】：肯定会，问你抗震可以大到几级，现在已经卖了200多套了，陆陆续续有人打电话问，你们是几级的抗震设防。

　　【主持人】：你们地震后搞了一次联谊会，卖了7套房子，当天活动还比较成功。

　　【邹易彤】：因为我们的户型不错，85、90的户型都不错，高层也不多，就是3栋楼，都是12、18层的，我们楼间距各方面都比较好。

　　【主持人】：李总做二手市场做了很多年，这方面的变化你介绍一下。

　　【李连源】：二手房的变化，5月份的交易量也下降了，也是受地震的影响，观望的多了一些。一个是我举一个例子，3月份定了多层7层的房子，这个房子因为种种原因，到5月初要交易，这个房子有自然的裂缝，不管是7楼还是1楼，楼板在沉降的过程中有裂缝，但是不会渗漏，7层做过处理，以下楼下做过装修，5月12日以后，墙上有了裂缝，这个人就提出不要这个房子了，我给他讲，这个裂缝以前就有，第二，你可以申请鉴定，如果鉴定房子没有问题，你必须得要，我们并不是说交定金就得买，后来他去房地局排队了，最后根据报纸、电视上说的，我给他说这个没有问题，表皮简单的处理一下就没有问题。5月12日后，我们的生意冷清了很多，要多层的成倍增加，当你给他讲，地震抗震性能高层好，他们说多层也有框架结构的，从90年代初期到末期，西安市大多数的多层是砖混结构，但是有一部分单位给职工建的房子，是框架结构，这一类房子是框架结构，第一是抗震度，第二是结构，如果是多层的框架结构，他就愿意选这个。多层即便住在7层，跑下来就是1分钟的事情，人们考虑的是遇到地震的疏散。

　　【主持人】：多层也有框架结构，地震之后全国市场上可能会出现楼市新产品，比如说即是多层，还是框架结构的。

　　【李连源】：的确是这样，西安的楼市在整个发展过程中，有时候有它的盲目性，从2000年开始，多层和小高层是搭配的，但是随着需求的不断发展，地越来越紧，楼房就越来越高，这是考虑开发商的利益，对防震考虑得少，这次地震明德门的房子炙手可热，因为它旁边有一个避难所，价格不跌还涨，那个避难所容纳2万人是没有问题的。西安的楼市需要多层或者小高层框架结构的房子，北京有专家提出，把老的四合院消灭了，能不能搞一些新的四合院，就是4层、5层的，把院落的风貌留下了，把容积率稍微提高了，这是双赢的结果，从环保、抗灾角度讲，西安的产品应该向这部分转化，有一部分必须这样做，凡是有长远眼光的开发商，一定会注意这个问题的。其次，买高层里面的多层同样存在，以前有一个问题，7层以下的房子，在高层里面是价格最低的，最近我们凡是可以卖出去的房子，高层里面的低层通过这次地震以后，同样是炙手可热，包括一些户型不太好的，曲江一套房子，是高层里面的二层，从去年卖到今年，户型不是特别好，从40多万卖到50多万，这说明地震使人的购房选择改变了，这说明人对自己生命的重视。再一个，小区有的没有避难场所，有的说有没有广场，广场是今年问的比较多的，城里面的容积率很高，有绿化有不能作为避难场所，两个楼坐下来也没有你避难的空间，有的小区做了广场，就非常受欢迎。

　　【主持人】：这对开发商也提出了一个新的思路，比如说有空地做成一个广场，尤其是中大盘，满足购房者的需求。

　　【李连源】：国家有一些刚性的东西，根据人防的需求，注重的是建筑物的下面，不注重建筑物的旁边，还有一个是90年代后期，西安有许多楼盘，卖的时候在前面空出来的位置，后来都盖上楼房了，这都是不行的，以后消费者会维护自己的权利，让你把这个楼拆了。还有一个直观的，就是要求小户型的多了，一家三口有没有120的，一般工薪阶层是买不起的，现在都要80、90的，二房就可以，我就问他们为什么要小户型的，这次地震很多生存的空间都是在小空间里，大房子的人在卫生间和厨房里的生存空间大，整个房子的进深小，这一类的安全系数相对高，这方面人们也提出了一个要求，人由萌动到觉醒，从觉醒到觉悟，这一点是不可忽视的一点。一手房和二手房是不同的市场，但是相关联，从二手房市场看，用二手房市场比一手房市场，受地震影响的因素非常小，为什么小呢？前一个话题里面说了一些数据，我把最近的数据罗列了一下，西安今年市政府有10个棚户区的动迁项目，10个拆迁安置的点，新城区居多，首先是朝阳门外的拆迁安置是安置基地，从朝阳门的爱家到康复路以西是大面积拆迁，城墙的东北角，还有大明宫御道的二期，大约动迁要2万左右，大约近1万个家庭要拆除，今年市政府要动50个城中村的改造项目，25个要改造完成，要动迁的人数是3.24万，现在有一个问题，我们把5万多人加起来，用10%的比例选择货币安置，10%的比例是很小的，有5000多个人要买房子，这些人都是城市里的弱势群力，他买不起一手房，肯定要买二手房，肯定会买小户型，这部分人会助推二手房的需求，现在导致二手房市场价格连连走高，为什么呢？因为是供不应求，西安50到80平米的住房，都是90年代初期、80年代末建的。

　　【主持人】：二手房的价格还有所增长，这都是刚性的需求，新房上个礼拜为什么有回落？因为投资的比较多，自住的都不买，投资的更不买了，投资性客户在5月份表现最明显，我昨天跟大唐世家的策划经理聊，他上个礼拜本来想买一个笔记本电脑，但是因为地震了，推迟两个月再买，在买大件的时候，还是很慎重的，等余震完了可能才会看房子。

　　【李连源】：投资性的住房，自己有房子的，卖小换大的，都会退后，我说的刚性需求，是不能退后的，拆迁后马上就要走。最近还有一个前提条件，要写的东西比较多，得有一个先后顺序，马上交房了就要把收房的东西写一下，上个月我们发现在租赁房屋里面，发现有效供给不足，每天都有上门来租房的，但是每天租不出去房子，一般人需要50、60平米，但是手里的房子都是100多平米的，导致了信息了需求错位，这也是一个严重的社会问题，如果再往深层考虑，你们只注重拆，你们有没有想过这些人往哪里安置，70年代的时候，就在街边给大家盖了简单的房子，再一个是城市居民往边缘的农村走了，实际上有好多问题等着政府做，我们说的是地震对房地产市场的影响，二手房的市场影响不大，是刚性需求把它推动成这样，从二手房交易的情况看，这个月稍微停顿一下，它马上会启动，我们买了即住，比你们的两种形式都快捷，这一类更容易上老百姓接受。二手房有自己的便利性，地震后了这个楼盘没有问题，他们的直观感觉就是这样，相对来说，对二手房市场影响不大。

　　【主持人】：最近有一些新房，因为地震会把这些推迟，有没有这方面的情况？

　　【罗选利】：一些项目都放在后半年开盘了，开盘要跟时机吻合，这时候大家都在关注灾区，可能你花100万的广告费，体现不出来多少。

　　【主持人】：富力原来计划5月份要打多少广告，但是基本上没有撤，大部分的房地产企业，在4月份做的计划在5月份已经删除了一部分，比如说要投入100万，可能这个月只放了20万、30万，富力只有在512的前后撤了一版。现在有的楼盘开了盘了，但是资金回笼比较慢，可能会影响项目的进度。

　　【罗选利】：这是一个事实，有的项目已经受到了这样的影响，回笼资金的影响，导致了宣传的经费方面受到限制。

　　【邹易彤】：我们旁边的项目本来是5月16日开盘的，开盘是静悄悄的，他们说地震了，震得人心慌慌的，我们就不举行活动开盘了。有的楼盘优惠挺大的，因为地震的影响，直接打的优惠3到6万块钱，北二环的项目有。

　　【李连源】：不光是北二环，昨天到西影路附近，以前塑料厂的地，从工业用地转化到住宅用地，目前它不开盘，通过熟人和亲戚朋友登记，以前计划是4000万，现在是3500、3600，只要能交上50%，这样的营销现在更实用一些，再一个解决了前期需要的资金荒，这个开发商是比较聪明的，我到现场看了，朋友知道我要投资，所以我让看一下，我们这个公司是一手房的出身，搞了7、8年的代理，然后过度到二手房，我有一个习惯，看到一个新盘，总会近期看一下，打折销售和前期把你圈定是一个好的办法，我也不和你签合同，你不要我把钱退还就可以了。

　　【主持人】：影响和影响的方面大家都谈了，现在还有最后一个问题，根据各位的判断，这个影响有多长时间，变化以后肯定会变化，销售量的变化，会在多长时间有一个停顿？市场会趋于平稳？有些人会觉得时间很长，有的人觉得时间会很短，会维系多长时间？

　　【李连源】：二手房市场恢复的很块，5月12日以后人一下子少了，5月17日以后人又多了，但是最近人又少了，地震对二手房市场影响是非常小的，如果用一个时间推算，大概就是两个月左右，这跟余震周期有关系，如果余震周期解除了，就会恢复到地震前的水平或者超过地震前的水平。

　　【罗选利】：地震对房地产的影响是有限的，至于这个东西可以维持多长时间，是跟余震的周期有关系，地震结束了就结束了，影响的更多的就是购房者的关注角度，关注抗震的等级。

　　【主持人】：包括交易量这一块，现在肯定降了，5月份比4月份降了很多，如果地震的因素消除了，就会提高是吗？

　　【罗选利】：对，相对有一个周期会反弹出来。

　　【邹易彤】：5、6、7、8月是房地产的淡季，正好遇到地震，应该9月份会活起来。

　　【主持人】：9、10月份是房产的旺季。

　　【邹易彤】：经过几个月，人们都淡忘了，作为消费者买房，可能对质量、抗震会关注的比较多。

　　【主持人】：今天非常感谢3位来到焦点网的直播间，今天的活动就到这里结束，今天的话题就到这！<--/home/apache/www/focus/enhouse/newscenter/disp_content.php*http://news.baidu.com/ns?word=%B-->

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